Renaissance du commerce en centre-ville, mais saturation en périphérie

CANNES (France), 14 nov 2007 (AFP) - Longtemps relégué au second plan, le centre-ville est réoccupé depuis une dizaine d'années par les enseignes textiles et alimentaires grâce à la loi Raffarin, qui n'a toutefois pas permis de stopper l'inflation des grandes surfaces en périphérie.

"Dans les années 1980 et début 1990, la France était dans un état d'hyper-saturation, avec des centaines de centres commerciaux en périphérie, alors que le centre-ville se paupérisait", rappelle Michel Pazoumian, délégué général de la fédération professionnelle de commerce Procos, présente au Mapic, salon international sur l'implantation commerciale, qui se tient à Cannes jusqu'à vendredi.

En 1996, la loi Raffarin a imposé une autorisation d'implantation, délivrée par les commissions départementales d'équipement commercial (CDEC), pour les commerces de plus de 300 mètres carrés, contre 1 000 mètres carrés auparavant, afin de limiter l'extension des grandes surfaces.

"Elle avait pour objectif de faire un rééquilibrage entre la périphérie et le centre-ville, permettre de valoriser les projets en centre-ville. Cela a réussi", estime M. Pazoumian.

De nombreux centres commerciaux ont ouvert en centre-ville ces dernières années, dont en 2007 le Champs-de-Mars à Angoulême, Les Allées Provençales à Aix-en-Provence et la Vache Noire à Arcueil. En 2008, Rive Etoile devrait être inauguré à Strasbourg, Les Docks Vauban à Lorient, Porte Jeune à Mulhouse ou Bonsecours à Nancy.

L'enseigne Galeries Lafayette vient d'inaugurer un grand magasin dans le centre de Lille, une première en trente ans. Mais la loi Raffarin n'a pas empêché l'expansion des grandes surfaces en périphérie, en particulier au cours des trois dernières années. Près de 7,1 millions de mètres carrés de commerces sont actuellement en projet, dont six millions en périphérie sous forme de parcs d'activités commerciales (PAC).

Beaucoup plus rapides et moins chers à mettre sur pied (deux ans en moyenne contre dix pour un centre commercial en centre-ville), les PAC attisent l'appétit de nombreux investisseurs, alors que le marché immobilier commercial français est le plus rentable d'Europe.

Le retour sur investissement en France atteint 23,7 % dans l'immobilier commercial, contre 19 % en Espagne, 15 % en Grande-Bretagne ou 11,5 % en Italie, souligne la RICS, une organisation internationale des professionnels de l'immobilier. Les PAC représentent la moitié des projets cette année, contre seulement 8 % en 2001.

"La loi Raffarin a contribué à protéger le centre-ville. Mais ces dernières années, le système ne marche plus", estime Jacques Perrilliat, président de l'Union des enseignes de centre-ville (UCV), qui souligne que les commissions départementales accordent les autorisations la plupart du temps.

La réforme de la loi, prévue par le gouvernement au printemps prochain, est inéluctable, puisque la Commission européenne remet en question le principe même de l'exigence d'une autorisation avant l'implantation de magasins de certaines tailles.

En outre, la chaîne allemande à bas prix Aldi a déposé en 2003 une plainte à Bruxelles contre la loi, qui selon le groupe fait obstacle à la liberté d'établissement inscrite dans les traités européens.

Différentes propositions de réforme ont déjà été faites, allant d'une simplification des procédures actuelles à une suppression pure et simple de la loi. "Dans la réforme qui va être menée, il est impératif de penser aux problèmes de corruption, que la loi Raffarin a permis d'éradiquer", prévient M. Perrilliat.

Par Bertille OSSEY-WOISARD