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Loyers commerciaux : les dessous de la bataille juridique qui s'annonce

Publié le
1 avr. 2020
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En faisant valoir le « cas de force majeure »  les empêchant d’ouvrir, les enseignes entendent obtenir sur le plan légal en France ce qu’elles peinent à obtenir directement des bailleurs : l’annulation des loyers pour la durée du confinement. Une démarche qui ne convainc pas totalement les commerces indépendants de mode et inquiète les grands acteurs de l'immobilier commercial, qui espèrent a contrario réunir bailleurs et locataires autour de demandes communes auprès de Bercy.


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A la demande de Bercy, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) appelait le 16 mars ses bailleurs à mensualiser le versement des loyers trimestriels, ainsi qu'à la suspension des recouvrements des loyers et charges d’avril. Le 20 mars, les différentes fédérations de bailleurs invitaient également leurs adhérents à suspendre les loyers des TPE et PME. Insuffisant, estiment cinq puis sept fédérations de commerçants, qui ont émis une succession de communiqués communs afin de réclamer l’annulation pure et simple des loyers, sur la base du « zéro recette, zéro dépense » entonné au début du confinement par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire.

Une bataille qui ne se limite pas à la France. Les commerces italiens ont obtenu des remises d’impôts. En Allemagne, Adidas, H&M et Deichmann ont unilatéralement décidé de suspendre le paiement de leurs loyers, causant une polémique nationale et une réponse cinglante du ministre des Finances Olaf Scholz, pour qui les grandes enseignes n’ont pas à devancer la loi.

Reporter ou annuler : telle est la question



"Il y a une grosse confusion entre suspension et annulation des loyers", observe Gontran Thüring, délégué général du CNCC. "Nous, on s’en tient à la définition du Larousse : « remettre à une date indéterminée ce qui était prévu ». Sachant que nous avons été au-delà, dès notre communiqué du 16 mars, en recommandant aux bailleurs de suspendre le recouvrement du mois d’avril en attendant la suite des événements le 15 avril, fin de la période initiale de fermeture des magasins. Et la plupart des bailleurs l’ont fait. L’objectif, aujourd’hui, c’est de trouver un accord au cas par cas. Car la situation n’est pas la même pour tous. On a quelques grandes enseignes qui ont été fustigées en Allemagne, comme un Apple qui a, je crois, 300 milliards de dollars de trésorerie, et auquel je doute que six semaines de fermeture posent un vrai problème. En face, on a des petits franchisés indépendants qui, eux, doivent gérer au jour le jour."

Mais quid de la demande d’annulation des loyers adressée par les fédérations de commerçants à Bercy ? "Nous n’avons eu aucun retour pour le moment", déplore Yohann Petiot, directeur général de l’Alliance du commerce (grands magasins, enseignes de chaussures et d’habillement). "Il y a de toute façon de très nombreuses enseignes qui n’ont déjà pas payé leurs loyers dus", indique le représentant.

"Et en face, nous avons des bailleurs qui nous disent : « Nous, on suspend juste, on vous demandera plus tard le report avec étalements  ». Mais il y a des arguments juridiques pour dire que les loyers ne sont pas dus, comme le 'cas de force majeure' et l''inexécution du contrat de bail' car les commerçants ne peuvent mener leur activité. Il y aura donc des discussions à avoir une fois que la reprise sera faite, pour déterminer si ce sera un simple report ou une annulation. Mais, nous, nous pensons qu’il y a juridiquement matière à aller dans le sens d’une annulation."

Que dit la loi sur les « cas de force majeure » ?



Le chiffre a été partagé à vive allure sur Linkedin depuis le début du confinement : 1218. Soit le numéro de l’article du code civil que les commerçants locataires s’échangent comme un espoir d’épargner leur trésorerie. Un article de loi concis qui explique qu’il "y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur". Et de conclure : "Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat."

Un texte dans lequel l’avocat spécialisé Sébastien Beaugendre voit, lui aussi, un espoir pour les locataires. "On peut considérer que la première obligation dans le contrat de bail est celle qui pèse sur le bailleur, et qui est de livrer un bien conforme à sa destination", explique-t-il à FashionNetwork.com.

"Et, en l’occurrence, on peut considérer que, parce que le commerce est interdit, le bailleur ne peut plus mettre à disposition un bien conforme à sa destination. Et, si c’est cela, le locataire ne peut plus jouir d’un bien conforme à sa destination, et se trouve délié temporairement de son obligation d’avoir à verser le loyer au bailleur, qui ne peut plus respecter sa part du contrat. Cette lecture consiste à dire que la charge de ces éléments de force majeure ne pèse pas seulement sur le locataire", pour l’avocat. Qui se montre cependant prudent : "Cette thèse, elle me semble éminemment sérieuse", insiste-t-il, "mais il appartiendrait à un juge de la valider ou de l’invalider. Personne ne peut vous dire que c’est sûr à 100 %".

"C’est sûr qu’aujourd’hui, nous sommes dans un flou juridique", confirme Yohann Petiot. "Et comme tout est fermé, personne ne peut se mettre autour de la table pour mettre ces choses à plat. Mais il y a effectivement assez d’arguments pour que ce ne soit pas seulement les commerçants qui assument les conséquences de cette crise. Et je pense que la prise de parole de grandes enseignes internationales va faire pression sur les bailleurs."


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La polémique allemande annonce-t-elle une prise de parole des enseignes en France ? "Nous y réfléchissons encore, pour savoir comment entretenir le sujet", nous confie le président de l’Alliance du commerce. "Car beaucoup d’échéances vont arriver, et nous attendons de voir la suite de l’action. La balle est dans le camp des bailleurs, sachant que des gros acteurs, comme la Compagnie de Phalsbourg, nous ont d’ores et déjà écoutés."

Du côté des bailleurs, justement, la perspective d’un bras de fer judiciaire n’est pas des mieux accueillies, nous explique Gontran Thüring. "Sans rentrer dans le détail, ni sur l’imprévisibilité ni sur la force majeure, ce que je peux dire, c’est que si on part dans une querelle juridique, on est parti pour des mois et des mois de discussions devant les tribunaux. Je crois que ce n’est pas l’objectif. L’objectif est de trouver un accord. Au cas par cas. Car je ne pense pas qu’on puisse aller vers une mesure généralisée."

Du côté des indépendants de la Fédération nationale de l’habillement (FNH), signataires de la demande d’annulation des loyers, cet horizon judiciaire n'est pas non plus souhaité. Et surtout pas en ce moment, comme l’explique son président Eric Mertz à FashionNetwork.com "On est dans une crise exceptionnelle, avec des gens qui meurent, un État qui essaye d’être à la hauteur…. Alors aller faire des recours en justice, alors que les tribunaux sont en activité réduite, c’est compliqué. Pour nous, il faut d’abord essayer de trouver des solutions. Au moment où la reprise viendra, éventuellement, viendra le temps d’engager des actions juridiques. Surtout qu’on a tous les mêmes doutes sur les baux : le cas de force majeure permettant d’annuler les loyers, c’est une interprétation que font les juristes. Sauf que vous avez des baux où le cas de force majeure a été exclu. Mais l’Alliance a raison de l’envisager, car ils défendent des succursalistes ayant des problèmes majeurs. J’aurais tendance à laisser leurs juristes essayer de nous montrer le chemin. De notre côté, nous cherchons pour l’instant surtout des solutions concrètes pour des indépendants qui n’ont pas de revenus de substitution à titre personnel. Et qui savent que demain, si la reprise se fait sur fond de bataille des prix, ils en seront les grands perdants. Avec le spectre de rues sans commerces. Car c’est cela que l’on risque, et c’est la raison pour laquelle il faut créer les conditions nécessaires à la survie de ces milliers de magasins."

Plusieurs dispositifs mis sur la table



Pour ses commerces, la FNH propose ainsi de mettre à profit les dépôts de garanties versés par les locataires aux bailleurs. Ces derniers pourraient les reverser à leurs locataires et profiter d’une compensation mise en place par l’État (crédit d’impôt, déductions foncières…). Ou alors renoncer partiellement à ce dépôt, au prorata des loyers correspondant à la période de fermeture.

Le CNCC propose de son côté une autre possibilité. "En Italie, les professionnels ont obtenu que 60% des loyers des commerçants, pour la période de fermeture, soient déductibles des impôts. Nous avons demandé la même chose la semaine passée à Agnès Pannier-Runacher (relire notre article dédié)", explique Gontran Thüring, pour qui le dispositif pourrait agir sur les taxes locales.


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Cette possibilité, la FNH, l’Alliance du commerce et la fédération Procos pour le commerce spécialisé l’ont envisagée. Mais Eric Mertz y croit peu. "Je doute fort que M. Darmanin y soit favorable", nous confie-t-il. "D’abord parce que, politiquement, les taxes locales sont un sujet complexe : le rapport de l’Inspection générale des dépenses publiques, qui devait justement traiter de la fiscalité locale et territoriale, n’est jamais sorti. De même qu’un second rapport commandé dans la foulée. Donc je pense que demander un allégement de la fiscalité sociale serait politiquement envisageable. Surtout à l’heure où l’État met sur la table beaucoup d’argent dont on ne sait pas d’où il le tient. Par cette approche, le CNCC essaie sans doute de trouver une voie, pour les grands bailleurs, qui permettrait de trouver une forme d’indemnisation partielle pour eux."

Quels risques juridiques pour les petites structures ?



Des multiples échanges menés sur le sujet, il ressort que la question de ces « loyers de crise » pourrait occuper les fédérations pour de longs mois encore. Avec peut-être des bras de fer judiciaires entre bailleurs et locataires. Mais, pour les plus petits d’entre eux, se pose la question du risque.

Minime, selon l’avocat  Sébastien Beaugendre : "Si le bailleur refuse le raisonnement du 'cas de force majeure’, on se retrouvera devant le juge", explique-t-il. "Or, si vous êtes une petite structure tombant dans le périmètre du fonds de solidarité, l’ordonnance du 25 mars vous protège en cas de retard de paiement de toutes pénalités financières, dommages, intérêts, exécution de clauses résolutoires, activation de cautions et autres… Que peut-il alors vous arriver de pire ? Soit vous gagnez, et vous avez l’annulation du loyer. Soit vous perdez, et l’ordonnance est votre filet de sécurité : vous ne devrez que le loyer à votre bailleur, et vous obtiendrez du juge un délai de paiement. Donc, au pire, vous obtiendrez un report de paiement."

Reste alors à savoir si les plus petits commerces, aux trésoreries déjà fragiles en temps normal, auront l’heure venue les moyens de s’offrir ce coup de poker juridique. Sur fond de passe d’armes entre instances représentatives.

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